Pensando en Mejorar Su Casa: Use el Programa 203K

Estos programas funcionan a través de instituciones de préstamo aprobadas por la FHA, que entregan solicitudes para la tasación de la propiedad y la aprobación del crédito del comprador. Estas entidades crediticias financian los préstamos hipotecarios que el Departamento asegura. HUD no realiza préstamos directos para ayudar a las personas a comprar viviendas. El programa de la Sección 203(k) es el programa principal del Departamento para la rehabilitación y reparación de propiedades unifamiliares. Como tal, constituye una importante herramienta para la revitalización de comunidades y vecindarios, así como para la expansión de oportunidades para la propiedad de vivienda. Ya que estos son los objetivos principales de HUD, el Departamento considera que el programa de la Sección 203(k) es un programa de importancia y nuestra intención es continuar respaldando enérgicamente el programa y las entidades crediticias que participan en él. En asociación con agencias de vivienda locales y estatales, y organizaciones sin fines de lucro, muchas entidades crediticias han utilizado el programa de la Sección 203(k) con éxito para la rehabilitación de propiedades. En coordinación con gobiernos locales y estatales, estas entidades crediticias han desarrollado modos de combinar el programa de la Sección 203(k) con otros recursos financieros, tales como los programas HOME, HOPE y el Programa de Fondos Globales para el Desarrollo Comunitario (CDBG) de HUD, a fin de brindar ayuda a los prestatarios. Varias agencias estatales de financiación de viviendas han concebido programas para ser utilizados específicamente con el programa de la Sección 203(k). Asismismo, algunas entidades crediticias también han utilizado la experiencia de las agencias locales de vivienda y las organizaciones sin fines de lucro para ayudar a administrar el proceso de rehabilitación. El Departamento considera además, que el programa de la Sección 203(k) es un excelente medio para que las instituciones crediticias demuestren su compromiso financiero con las comunidades de bajos ingresos y para ayudarles a cumplir sus responsabilidades según la Ley de Reinversión Comunitaria [Community Reinvestment Act (CRA, por sus siglas en inglés)]. HUD está comprometido a aumentar las oportunidades de acceso a la vivienda propia para las familias de estas comunidades y el programa de la Sección 203(k) es un excelente producto para utilizar con los programas de préstamos conformes de CRA. Si tiene preguntas sobre el programa 203(k) o está interesado en obtener un préstamo hipotecario asegurado de la Sección 203(k), le sugerimos que se comunique con una entidad crediticia aprobada por la FHA en su zona o con el Centro de Propiedad de Vivienda más cercano. Introducción La Sección 101 (c) (1) de Modificaciones a la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1978 (Ley Pública 95557) modifica la Sección 203(k) de la Ley de Vivienda Nacional (NHA, por sus siglas en inglés). Esta revisión tiene como objetivo permitir que HUD promueva y facilite la restauración y conservación de las viviendas disponibles en toda la nación. Las disposiciones de la Sección 203(k) se encuentran en el Capítulo II del Título 24 del Código de Reglamentaciones Federales (Code of Federal Regulations) bajo la Sección 203.50 y en Secciones 203.440 hasta 203.494. Las instrucciones del programa se encuentran en el Manual de HUD 4240-4. Los manuales pueden solicitarse en línea desde el Compendio de HUD o a través de HUDCLIPS. 203(k) - Qué hace diferente a este programa La mayoría de los planes de financiación hipotecaria otorgan sólo financiación permanente. Es decir, la entidad crediticia normalmente no cerrará el préstamo ni liberará el dinero de la hipoteca a menos que el estado y el valor de la propiedad brinden una adecuada seguridad para el préstamo. Cuando la financiación incluye la rehabilitación, significa que una entidad crediticia típicamente requiere que las mejoras se hayan completado antes de otorgar una hipoteca a largo plazo. Cuando un comprador desea comprar una vivienda que necesita reparación o modernización, el comprador generalmente debe obtener primero una financiación para comprar la vivienda, luego una financiación adicional para la rehabilitación, y más adelante, una hipoteca permanente cuando el trabajo ha sido completado para pagar los préstamos provisorios con una hipoteca permanente. Con frecuencia la financiación provisoria (los préstamos para adquisición y construcción) supone tasas de interés relativamente altas y plazos de amortización cortos. El programa de la Sección 203(k) fue concebido para cambiar esta situación. A través de este programa, el prestatario puede obtener un sólo préstamo hipotecario a una tasa de interés fija (o ajustable) a largo plazo para financiar tanto la adquisición como la rehabilitación de una propiedad. Para proporcionar fondos para la rehabilitación, el monto de la hipoteca se basa en el valor proyectado de la propiedad con el trabajo terminado, tomando en cuenta el costo del trabajo. Para minimizar el riesgo para la entidad crediticia, el préstamo hipotecario (el monto máximo elegible permitido) es elegible para la aprobación de HUD tan pronto como se desembolsa el dinero de la hipoteca y se establece una cuenta de depósito en garantía. En este punto, la entidad crediticia dispone de un préstamo hipotecario totalmente asegurado. Propiedad elegible Para ser elegible, la propiedad debe ser una vivienda de una a cuatro unidades que haya sido terminada durante un período mínimo de un año. El número de unidades en el lugar debe ser aceptable de acuerdo con las disposiciones de los requisitos locales de zonificación. Todas las unidades recientemente construidas deben agregarse a la vivienda existente. Las unidades cooperativas no son elegibles. Las viviendas que han sido demolidas o lo serán como parte de la rehabilitación son elegibles, siempre que una parte de la estructura de cimientos existente permanezca en el lugar. Además de los proyectos de rehabilitación de viviendas, este programa puede utilizarse para convertir una vivienda de una unidad en una vivienda de dos, tres o cuatro unidades. Una vivienda de unidades múltiples puede reducirse a una vivienda de una a cuatro unidades. Una vivienda (o unidad modular) existente ubicada en otro sitio puede trasladarse a la propiedad hipotecada; no obstante, no se permite la liberación del dinero del préstamo para la estructura existente sobre la propiedad no hipotecada hasta que no se inspeccionen los nuevos cimientos en forma adecuada y la vivienda esté correctamente ubicada y afianzada a los nuevos cimientos. Es posible otorgar una hipoteca 203(k) para una propiedad residencial de uso combinado siempre que: (1) no más del 25 por ciento (para un edificio de un piso), el 33 por ciento (para un edificio de tres pisos) y el 49 por ciento (para un edificio de dos pisos) de la superficie de la propiedad se utilice para fines comerciales (al nivel de la calle); (2) el uso comercial no afecte la salud y seguridad de los ocupantes de la propiedad residencial; y (3) los fondos para la rehabilitación se utilicen sólo para funciones residenciales de la vivienda y áreas utilizadas para el acceso a la parte residencial de la propiedad. Unidad de condominio El Departamento también permite que las hipotecas de la Sección 203(k) se utilicen para unidades individuales en proyectos de condominio que han sido aprobados por la FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), o que sean aceptables para la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental [Federal National Mortgage Association (FNMA)] bajo los lineamientos que se enumeran seguidamete. El programa 203(k) no estaba destinado a ser un programa de seguro hipotecario para proyectos, ya que el desarrollo en gran escala supone más riesgos que el seguro hipotecario individual unifamiliar. Por lo tanto, la rehabilitación de condominios está sujeta a las siguientes condiciones:   Sólo prestatarios/ ocupantes calificados y propietarios/ ocupantes sin fines de lucro, no se aceptan inversores;   La rehabilitación se limita sólo al interior de la unidad. No se utilizará el dinero de la hipoteca para la rehabilitación de exteriores u otras áreas que son responsabilidad de la asociación del condominio, excepto para la instalación de muros contra el fuego en el ático de la unidad;   Sólo menos de cinco unidades por asociación de condominio, o el 25 por ciento del número total de unidades puede ser rehabilitada en un determinado momento;   El monto máximo de la hipoteca no puede exceder el 100 por ciento del valor de la vivienda después de la mejora. Una vez completada la rehabilitación, los edificios individuales dentro del condominio no deben tener más de cuatro unidades. Por ley, la Sección 203(k) sólo puede utilizarse para rehabilitar unidades en estructuras de una a cuatro unidades. Sin embargo, esto no significa que el proyecto de condominio, como un todo, pueda tener sólo cuatro unidades o que todas las estructuras individuales deban ser independientes. Por ejemplo: Un proyecto puede consistir de seis edificios con cuatro unidades cada uno, con un total de 24 unidades en el proyecto y, así, ser elegible para la Sección 203(k). Del mismo modo, un proyecto puede tener una hilera de más de cuatro viviendas en serie y ser elegible para la Sección 203(k) debido a que HUD, considera a cada vivienda en serie como una estructura, siempre que cada unidad esté separada por un muro contra el fuego de 1 1/2 horas de resistencia (desde los cimientos hasta el techo). Igual que un proyecto con una unidad de condominio con una hipoteca asegurada bajo la Sección 234(c) de la Ley Nacional de Vivienda (National Housing Act), el proyecto de condominio debe estar aprobado por HUD antes del cierre de cualquier hipoteca individual sobre las unidades de condominio. Cómo puede utilizarse el programa Este programa puede utilizarse para completar la rehabilitación y/o mejora de una vivienda de una a cuatro unidades existente de una de tres maneras:   Para comprar una vivienda y el terreno sobre el cual se ubica la vivienda y rehabilitarla.   Para comprar una vivienda en otra ubicación, trasladarla a nuevos cimientos en la propiedad hipotecada y rehabilitarla.   Para refinanciar una deuda existente sobre una vivienda y rehabilitar dicha vivienda. Para comprar una vivienda y el terreno sobre el cual se ubica la vivienda y para rehabilitarla, y para refinanciar una deuda existente sobre una vivienda y rehabilitar dicha vivienda, la hipoteca debe ser un primer gravamen sobre la propiedad, y el dinero del préstamo (que no corresponda a los fondos para rehabilitación) debe estar disponible antes de que comience la rehabilitación. Para comprar una vivienda en otra ubicación, trasladarla a los nuevos cimientos y rehabilitarla, la hipoteca deber ser un primer gravamen sobre la propiedad; sin embargo, el dinero del préstamo para el traslado de la vivienda no puede estar disponible hasta que la unidad esté colocada en los nuevos cimientos. Mejoras elegibles No son elegibles como costo de rehabilitación los elementos de lujo y mejoras que no forman parte permanente de una propiedad. Sin embargo, el propietario de vivienda puede usar el programa de la sección 203(k) para financiar tales mejoras como pintura, agregar cuartos, cubiertas y otros elementos, aunque la vivienda no necesite ninguna otra mejora. Cualquier reparación que pueda afectar la salud y seguridad de los ocupantes, así como las mejoras para la conservación de energía deben ser discutidos antes de completar las mejoras generales de la vivienda Source: http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/203k/203kabou.cfm